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집 값이 비싸서 집 구하기도 힘든데 최근 전세사기가 급증하여 전세 구하기도 불안하실 겁니다.
심지어 정부에서는 올 하반기에 상반기 4배에 달하는 전세사기가 발생할 것이라는 예측을 하고 있습니다.
전세사기 당하지 않기 위해 어떤 유형이 있는지 보고 예방하는 방법도 확인하세요!
전세사기 유형
1. 깡통전세
전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우가 있습니다.
주로 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하고 있습니다.
1) 바지 집주인
세입자가 꼼꼼하게 권리관계를 확인하고 계약을 했으나 두 달 후 집주인이 바뀌고 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증급에 가까운 근저당을 설정합니다.
새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장합니다.
세입자는 당초 계약한 집주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었고, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 근저당을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았습니다.
2) 새 집주인은 "블랙리스트"
등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세계약으로 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 됨. 매매가 되더라도 임대 계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해 주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해 주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 함. 더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 '블랙리스트'로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상태로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워짐
3) '깡통전세' 갭 투자
전세 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알면서도 공인중개사와 짜고 선순위보증금 액수를 다르게 알려주거나 사문서를 위조하여 세입자 115명에게 사기 행각을 벌임
집값이 예상만큼 오르지 않으면서 월 이자를 감당하기 어려워져 잠적해 버려 세입자들은 고통을 호소하고 있음
2. 건물 'ALL' 전세 사기
다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우
원룸 전세계약금이 1억 2천만 원이고 건물 시세가 약 9억 정도, 등기부등본 상 근저당 채권액이 4억 5천만 원으로 충분히 보증금은 보장받을 수 있다는 중개사의 설명에 전세계약을 하였으나 건물주는 건물 전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적해 버려 건물은 경매에 나왔지만 확인결과 계약일 이전 4억 7천만 원의 근저당이 설정되어 있었고 공인중개사와 건물주가 짜고 보증금을 가로챈 것을 알게 됨. 건물주를 상대로 지급명령 신청 및 민사소송을 진행하지만 건물주가 재산이 생기기 전까지 보증금 반환이 어려움
3. 전월세 이중계약
집주인과 월세계약 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 맺음, 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말하고 대리인이 새로운 세입자와 이중계약을 하여 전세 보증금을 가로챔
실제 집주인은 따로 있는데 중개보조원이 내세운 가짜 집주인이 월세 계약을 전세계약으로 둔갑하여 보증금을 뺴돌리는 수법으로 부동산 거래에 익숙하지 않은 신혼부부나 사회초년생을 대상으로 65억 원을 사기 침
4. 동일물건 이중-삼중 계약
하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금 가로챔
공인중개사의 소개로 권리관계를 따져보고 이상 유무가 없는지 확인하여 집주인과 직접 만나 계약을 체결하였으나 이사하는 날 다른 세입자가 있다는 걸 알게 됨. 확인해 보니 공인중개사와 집주인이 짜고 동일물건에 여러 명의 세입자와 각각 전세계약을 체결하고 보증금을 갖고 잠적하는 사기
5. 신탁사 소유 건물 사기
건물주인이 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고 공인중개사와 짜고 세입자의 배당순위를 신타사보다 우선시해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로챔
6. 전세대출 사기
임대인, 임차인이 짜고 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우
전세 세입자가 은행에서 전세대출을 받은 직후 다른 주택으로 전출신고를 하고, 집주인은 세입자가 없는 것처럼 속이고 집을 담보로 주택담보대출까지 받음. 집값이 오르면 팔아서 차익을 남기고 떨어지면 집을 경매에 넘기는 식으로 수십억을 가로챔. 집이 경매에 넘어가도 주택담보대출이 먼저 변제되기 때문에 전세자금대출을 내준 은행은 한 푼도 못 받음
전세사기 예방법
계약 전
1. 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인
국가공간정보포털 또는 경기부동산포털에서 확인하거나 해당 시, 군 부동산 관련 부서로 전화하여 확인
2. 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류 확인
- 건축물대장 : 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보 및 위반건축물이 아닌지 확인
- 등기부등본 : 건축물대장의 주소와 같은지 확인
갑구(소유자), 을구(근저당권, 선수 위 권기관계)의 정보 확인
- 납세증명서 : 국세, 지방세 체납여부 확인 (집주인)
3. 집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인
등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 확인
4. 집주인 대신 대리인이 나올 경우 확인
집주인의 인감증명서가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화를 하여 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인
* 위임장 반드시 확인
계약 후
1. 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고
계약일에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력 있는 임차인 자격을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음
2. 주택 전월세 신고
부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정에 따라 `21.06.01부터 주택 전월세 신고 의무화
3. 임대 보증금 보증 가입
HUG주택도시보증공사 또는 SGI서울보증, HF 전세지킴보증보험에 가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있음
4. 임대차 관련 상담
주택임대차 3 법 관련(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제 등) 상담가능
▷ 경기도 무료법률상담실: ☎031-120 또는 031-8008-2246
▷ 경기도 열린 민원실: ☎031-8008-2255
▷ 경기도 북부청 종합민원실: ☎031-8030-2255
▷ 대한법률구조공단 상담안내: ☎132
기타 사항
부동산 표시 광고 위반 신고
부동산광고시장감시센터 : https://budongsanwatch.kr/
집값 담함 신고
부동산거래질서교란행위 신고센터 : https://cleanbudongsan.go.kr
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